PLUI : le CPI contribue à l'enquête publique

Les acteurs du bâtiment comme le Centre des Professions Immobilières (CPI) ont adressé un courrier au Président de la commission d'enquête du PLUI (Plan local d'urbanisme)-PDA (Périmètres Délimités des Abords) de la Métropole.

Le Centre des Professions Immobilières (CPI) regroupe les 5 principales fédérations professionnelles de l'immobilier : la FNAIM et l'UNIS pour les métiers de la transaction immobilière, de la gestion et du syndic ; la FPI pour la promotion immobilière ; le Pôle Habitat pour la construction des maisons individuelles ; la Chambre des Aménageurs fonciers pour l'aménagement foncier.

Unique en France, cette structure permet d'avoir une vision globale et précise du marché de l'habitat local. Elle se tient à la disposition des pouvoirs publics pour apporter son expertise et ses données en temps réel sur le marché immobilier clermontois.

Dans ce projet de PLUI, le CPI partage le diagnostic concernant les problématiques et les enjeux liés au logement.

Pour autant, il n'est pas en accord avec les solutions envisagées, qui risquent, non seulement de ne régler aucun problème, mais, au contraire, d'aggraver la situation.

Aggravation

Conscient de l'obligation légale de réduire la consommation foncière dans le cadre de la loi ZAN, le CPI souhaite néanmoins attirer l'attention sur les risques d'une politique locale encore plus contraignante, non justifiée et déconnectée des réalités économiques. Politique dont la principale conséquence risque d'être l'installation d'une crise importante et durable du marché immobilier du Grand Clermont, en particulier sur le périmètre de la Métropole.

Les propositions portées par le futur projet de PLUI vont, selon les professionnels, à l'encontre de la fluidité du parcours résidentiel, notamment :

- La suppression de l'offre foncière en proche périphérie : hausse des coûts du foncier, éloignant les ménages souhaitant vivre en maison, en accession ou en location. Hausse des mobilités pendulaires et des problèmes de circulation aux entrées de villes.

- L'impact sur les jeunes ménages : La hausse des prix du foncier pénalisera l'accès à la propriété des ménages, notamment des plus jeunes, qui auront du mal à accéder à une maison neuve, créant ainsi une fracture sociale dans l'accessibilité à la propriété.

- Les difficultés de construire des logements collectifs en centre-ville : Le coût élevé de la construction de collectifs en centre-ville rendra leur réalisation encore plus complexe et induira des prix de sortie incompatibles avec les revenus des ménages.

- Les encadrements drastiques pour la construction neuve : Ces restrictions empêcheront les villes de la Métropole de se développer, freinant l'accueil de nouveaux habitants. À terme, cela pourrait déstabiliser le maintien des services municipaux (écoles, garderies, etc.). Les compensations espérées en termes de logements réhabilités dans le parc ancien ou via la surélévation paraissent illusoires ; les volumes concernés resteront en effet très modestes au vu des énormes contraintes.

- Les normes provoquant la paralysie de la promotion immobilière : adossée à des mesures nationales, telles que la suppression du dispositif Pinel ou la mise en œuvre de la future réglementation RE 2025, l'accumulation de normes inflationnistes du PLUI risque de paralyser la production de nouveaux biens immobiliers sur le marché clermontois.

- La crise du logement locatif : La baisse de l'offre locative, couplée à une demande toujours croissante, a conduit à un engorgement du marché de la location, rendant les biens rares et chers.

- Les demandes de logements sociaux : plus de 17 000 demandes de logements sociaux sont en attente sur la Métropole, soulignant encore l'urgence de répondre à la demande croissante.

La suppression de près de 300 ha de zones constructibles réduira considérablement l'offre de logements dans la Métropole, avec des conséquences directes sur la capacité à répondre aux besoins des habitants.

Quelles seront les répercussions sur les obligations liées au nombre de logements prévus dans le PLH (Programme Local de l'Habitat) ?

Les professionnels de l'immobilier constatent que ces mesures risquent d'aller à l'encontre du développement harmonieux du territoire, des aspirations des habitants, et des enseignements tirés après la crise sanitaire du COVID. L'importance d'avoir notamment un « petit extérieur » pour chaque foyer est devenue une priorité pour beaucoup.

Le CPI demande à la commission d'émettre un avis défavorable sur ce document d'urbanisme. Il nous paraît primordial de revoir les dispositions de ce document, notamment en accordant un minimum de prise en compte des alertes émises par les professionnels du secteur. Ce n'est que dans ce cadre que nous pourrons garantir un développement équilibré du territoire, tout en répondant aux besoins urgents en matière de logement pour tous.